भवन अनुज्ञा के नियम फाइलों में कैद, शहरों की गलियां अतिक्रमण की गिरफ्त में!

ग्वालियर सहित प्रदेश के नगरीय निकायों में MOS और FAR के नियमों की खुलेआम अनदेखी; कहीं बिना अनुमति निर्माण तो कहीं स्वीकृत नक्शे से इतर कब्जे, सकरे रास्तों ने बढ़ाए विवाद और नागरिकों की मुश्किलें

ग्वालियर। शहरों को सुनियोजित, सुव्यवस्थित और नागरिकों के लिए सुविधाजनक बनाने के उद्देश्य से भवन निर्माण के लिए बाकायदा नियम निर्धारित किए गए हैं। भूखंड के आकार के अनुरूप कितना निर्माण किया जा सकता है, भवन के सामने, पीछे और दोनों तरफ कितनी जगह खाली छोड़ना अनिवार्य है, कितनी मंजिलों तक निर्माण की अनुमति दी जा सकती है और भूखंड के अनुपात में कुल निर्माण क्षेत्र कितना होगा, इसके लिए MOS (Marginal Open Space) और FAR (Floor Area Ratio) जैसी व्यवस्थाएं बनाई गई हैं। लेकिन मध्य प्रदेश के नगरीय निकायों, विशेषकर ग्वालियर में इन नियमों की जमीनी हकीकत देखकर ऐसा लगता है मानो भवन अनुज्ञा के नियम नागरिकों की सुविधा के लिए नहीं, बल्कि सरकारी फाइलों में दर्ज रखने के लिए बनाए गए हों।

हकीकत यह है कि अनेक कॉलोनियों और पुराने रिहायशी इलाकों में भवन निर्माण के दौरान न निर्धारित खुली जगह छोड़ी जा रही है और न ही आवागमन के रास्तों की चौड़ाई का ध्यान रखा जा रहा है। कहीं बिना भवन अनुज्ञा निर्माण हो रहा है तो कहीं स्वीकृत नक्शे के विपरीत मनमाने तरीके से अतिरिक्त निर्माण और अतिक्रमण किया जा रहा है। स्थिति यहां तक पहुंच गई है कि दो मकानों के बीच से निकलने वाला रास्ता इतना संकरा हो जाता है कि दोपहिया वाहन निकालना भी मुश्किल हो जाता है। पड़ोसियों के बीच वाहन निकालने, रास्ता रोकने, दीवार बढ़ाने, छज्जा निकालने और जमीन पर कब्जे को लेकर आए दिन विवाद की स्थितियां बनती हैं।

सवाल यह है कि जब भवन निर्माण के लिए स्पष्ट नियम मौजूद हैं, तब उनके उल्लंघन पर संबंधित नगर निगम और नगरीय प्रशासन के जिम्मेदार अधिकारी आखिर क्या कर रहे हैं?

800 से 2400 वर्गफुट के भूखंड पर कितना निर्माण वैध, नियमों से समझिए पूरा गणित

भवन निर्माण में MOS और FAR की उपयोगिता को समझने के लिए मध्य प्रदेश भूमि विकास नियम 2012 के प्रावधानों के तहत एक सामान्य आवासीय उदाहरण ही पर्याप्त है।

मान लीजिए किसी आवासीय भूखंड के सामने 25 फीट चौड़ी सड़क है। यह सड़क लगभग 7.62 मीटर की होती है। सामान्य आवासीय भवन के लिए निर्धारित शर्तों के तहत सामने लगभग 3 मीटर यानी करीब 9.84 फीट खुली जगह छोड़ने का प्रावधान है। इसी प्रकार भूखंड के क्षेत्रफल, भवन की श्रेणी और ऊंचाई के अनुसार पीछे तथा दोनों तरफ भी निर्धारित खुली जगह छोड़नी होती है।

अब FAR 1.25 को आधार मानकर पांच अलग-अलग आकार के भूखंडों पर कुल निर्माण की गणना देखिए।

1. 800 वर्गफुट का भूखंड: इस पर FAR 1.25 के अनुसार सभी मंजिलों को मिलाकर कुल 1,000 वर्गफुट निर्माण किया जा सकता है।

2. 1,000 वर्गफुट का भूखंड: इस पर कुल अनुमत FAR निर्माण 1,250 वर्गफुट होगा।

3. 1,200 वर्गफुट का भूखंड: कुल निर्माण क्षेत्र 1,500 वर्गफुट होगा।

4. 1,500 वर्गफुट का भूखंड: कुल निर्माण क्षेत्र 1,875 वर्गफुट होगा।

5. 2,400 वर्गफुट का भूखंड: इस पर कुल निर्माण क्षेत्र 3,000 वर्गफुट होगा।

यहां ध्यान देने वाली बात यह है कि FAR के तहत निर्धारित क्षेत्र सभी मंजिलों के सम्मिलित निर्माण का है, न कि केवल भूतल का। इसका अर्थ यह बिल्कुल नहीं है कि भूखंड का पूरा क्षेत्रफल भूतल पर ही निर्माण करके घेर लिया जाए। भूतल पर कितना निर्माण होगा, यह भूखंड की लंबाई-चौड़ाई, MOS, ग्राउंड कवरेज और भवन की निर्धारित श्रेणी पर निर्भर करेगा।

यही वह व्यवस्था है जिसका उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि मकान बनाने के नाम पर कोई व्यक्ति पूरे भूखंड को कंक्रीट के ढांचे में तब्दील न कर दे और आसपास रहने वाले दूसरे नागरिकों के आवागमन, रोशनी, हवा तथा सुरक्षा के अधिकार प्रभावित न हों।

नियमों की अनदेखी से मोहल्लों में पैदा हो रही है स्थायी दुश्मनी

ग्वालियर सहित प्रदेश के कई शहरों में भवन निर्माण की अनियमितताओं का परिणाम अब केवल शहरी सौंदर्य और नियोजन तक सीमित नहीं रह गया है। यह आम नागरिकों के रोजमर्रा के जीवन और आपसी संबंधों को भी प्रभावित कर रहा है।

किसी ने अपने मकान का छज्जा सड़क तक बढ़ा लिया, किसी ने सीढ़ियां और रैंप रास्ते में बना लिए, किसी ने निर्धारित खुली जगह पर स्थायी निर्माण कर लिया तो किसी ने पड़ोसी के आवागमन की जगह ही सीमित कर दी। नतीजतन छोटे-छोटे रास्तों पर वाहन निकालने को लेकर विवाद, रास्ता बंद करने की धमकी, दीवार खड़ी करने और कब्जे के आरोपों के साथ आपसी झगड़े तक की नौबत आ जाती है।

सबसे गंभीर स्थिति तब बनती है जब इन संकरे रास्तों पर एंबुलेंस, दमकल वाहन अथवा अन्य आपातकालीन सेवाओं के पहुंचने का रास्ता ही नहीं बचता। ऐसी परिस्थितियों में भवन निर्माण की अनदेखी किसी एक व्यक्ति की समस्या नहीं, बल्कि पूरे मोहल्ले और सार्वजनिक सुरक्षा के लिए खतरा बन जाती है।

नगरीय प्रशासन की निष्क्रियता या मिलीभगत, जवाबदेही कौन तय करेगा?

सबसे बड़ा सवाल नगरीय प्रशासन और नगर निगमों की कार्यप्रणाली पर है। भवन अनुज्ञा जारी करना, स्वीकृत नक्शे के अनुसार निर्माण सुनिश्चित करना, निर्माणाधीन भवनों का निरीक्षण करना और नियमों के उल्लंघन पर कार्रवाई करना संबंधित निकायों की जिम्मेदारी है। इसके बावजूद यदि बिना अनुमति निर्माण होते रहते हैं अथवा स्वीकृत नक्शे से हटकर खुलेआम निर्माण और अतिक्रमण किया जाता है तो यह विभागीय निगरानी व्यवस्था की गंभीर विफलता है।

नागरिकों के बीच यह आरोप भी लगातार उठते रहे हैं कि कुछ मामलों में नियमों का उल्लंघन देखकर भी जिम्मेदार अधिकारी आंखें मूंद लेते हैं और शिकायतों के बावजूद प्रभावी कार्रवाई नहीं होती। यदि इन आरोपों में सच्चाई है तो यह केवल लापरवाही नहीं, बल्कि भ्रष्टाचार और संरक्षण की आशंका से जुड़ा गंभीर मामला है।

यह जांच का विषय होना चाहिए कि कितने भवनों को विधिवत अनुज्ञा जारी की गई, कितने भवनों में स्वीकृत नक्शे के विपरीत निर्माण हुआ, कितने मामलों में निर्माण रोकने के नोटिस जारी किए गए और कितने मामलों में वास्तविक कार्रवाई की गई? क्या कभी नगर निगम ने स्वीकृत भवन अनुज्ञाओं और मौके पर हुए निर्माण का मिलान करने के लिए कोई व्यापक अभियान चलाया है?

सरकार की जवाबदेही भी तय हो, केवल कागजी आदेशों से नहीं सुधरेंगे शहर

मध्य प्रदेश में नगरीय प्रशासन विभाग और स्थानीय निकायों को यह स्पष्ट करना चाहिए कि भवन अनुज्ञा के नियमों का पालन सुनिश्चित करने के लिए उनकी निगरानी व्यवस्था कितनी प्रभावी है। क्या प्रत्येक स्वीकृत भवन का निर्माण पूरा होने के बाद वास्तविक निरीक्षण होता है? क्या भवन अनुज्ञा के विपरीत निर्माण करने वालों के विरुद्ध समान रूप से कार्रवाई की जाती है? क्या शिकायतकर्ता को कार्रवाई की स्थिति से अवगत कराया जाता है?

आवश्यकता इस बात की है कि ग्वालियर सहित प्रदेश के सभी नगरीय निकायों में भवन अनुज्ञाओं का रिकॉर्ड और वास्तविक निर्माण का भौतिक सत्यापन कराया जाए। स्वीकृत नक्शों से इतर निर्माण, सार्वजनिक रास्तों पर अतिक्रमण और अनधिकृत निर्माण के मामलों की पहचान कर नियमानुसार कार्रवाई की जाए। साथ ही भवन अनुज्ञा जारी करने से लेकर निर्माण पूर्ण होने तक जिम्मेदार अधिकारियों की जवाबदेही भी निर्धारित हो।

आखिर शहर किसी एक भवन मालिक की निजी जागीर नहीं हैं। सड़क, रास्ते, खुली जगह और नागरिकों का स्वतंत्र आवागमन किसी की कृपा पर निर्भर नहीं हो सकता। यदि भवन निर्माण के नियमों को लागू कराने वाली व्यवस्था ही निष्क्रिय हो जाए तो उसका परिणाम अव्यवस्थित शहर, संकरे रास्ते, आपसी विवाद और नागरिकों की सुरक्षा से खिलवाड़ के रूप में सामने आना स्वाभाविक है।

सवाल सीधा है—क्या नगरीय प्रशासन विभाग और नगर निगमों के जिम्मेदार अधिकारी शहरों को नियमों के अनुसार विकसित करना चाहते हैं, या फिर अवैध निर्माण और अतिक्रमण का यह सिलसिला यूं ही चलता रहेगा?